“智能化住宅小區”是指通過綜合配置住宅小區內的各個功能子系統，以綜合布線為基礎框架，以計算機網絡為區內各種設備管理自動化的新型住宅小區，是近年來我國城市商品住宅建設中大力推廣的一項高新技術，是建筑技術與計算機技術、網絡技術、通信技術和自動控制技術等多學科研究成果的結合。該項技術一方面為物業管理部門提供科學、高效的管理手段和方法，另一方面也為住戶提供了安全、舒適、高效的現代化生活空間和環境。

    智能化住宅小區系統主要由安防報警系統、網絡通訊系統、物業管理系統等3大部分組成：

    1、安防報警系統

    安防報警系統是智能住宅的重要組成部分之一，智能化住宅保安系統具有較高的自動化技術水平及完善的功能，安全性、可*性高。每個住戶單元的防盜、防災報警裝置通過網絡系統與小區管理中心的監控計算機連接起來，實現不問斷監控。安防報警包括：門禁系統、紅外門磁報警、火災報警、煤氣泄漏報警、緊急求助、閉路電視監控、周邊防越報警、對講防盜門系統等。

    1)門禁系統：在住戶人室門的門框上邊中央位置安裝一對門磁，住戶可用鑰匙正常打開大門，如果發生非法撬門，門禁系統會發出報警信號，并通過家庭防盜主機將信號傳至小區物業管理中心，告訴值班人員是哪一棟、哪一戶發生哪種類型報警，值班人員即可調度保安人員及時到現場處理。

    2)紅外門磁報警：在容易入侵的大門(或窗戶)的位置安裝紅外線探測器(或玻璃破碎探測器)、門磁開關報警器，當可疑者撬門(開門)或破窗想進入室內時，監控器進人工作狀態并發出聲光報警信號，同時通過監控網絡系統在監控主機上顯示出所報警的樓宇、單元、樓層、住戶的具體位置及戶主的基本信息等。

    3)火災自動報警：在住宅樓梯間、電梯前室及居室客廳等處設置智能型煙感探測器，智能型的煙感探測器與小區管理中心的防盜、防災監控網絡系統相連。當火警發生時，聲光警報啟動，通知住戶和小區管理中心迅速采取措施，以確保住戶的生命財產安全。

    4)可燃氣泄漏報警：在廚房和浴室安裝煤氣泄漏報警器，當有煤氣泄漏時，觸發報警并自動關閉管道閥門，啟動聲光警報，同時傳送到小區管理中心，通知住戶和小區管理中心迅速采取措施，以確保住戶的生命財產安全。

   5)緊急呼救系統：在住宅客廳、臥室等處設備緊穩呼救按鈕，當家中有緊急事情發生如生重病、有盜賊闖入，需要求助時，只要急呼救按鈕，管理中心收到一號就可以立即派人趕赴現場使住戶得到及時的救助。

    6)閉路電視監控：在小區的出入口、主干通道、停車場、圍墻邊等重要場所安裝監控攝像機，將監測區的情況以圖像方式實時傳送到管理中心。值班人員通過電視墻可以隨時了解這些重要場所的情況并存儲錄像。

    7)周邊防越報警：在小區圍墻上設置紅外線對射報警系統，構筑起小區第一道保護屏障。當有人非法越墻時，即報警，并觸發周界攝像機跟蹤攝像及錄像。

    8)對講防盜門系統：小區每個單元樓梯口安裝樓宇安全門對講系統，每戶都設置可控制樓宇安全門的對講機，來訪客人可以通過對講系統實現與被訪住戶對話，保安人員可以直接與住戶對講，確認來訪者身份后，來訪者方可進入小區。在高級住宅樓區，可采用可視化樓宇安全門對講系統。

    2、網絡通訊系統

    網絡通訊系統是智能小區的神系統，它將小區內各功能子系統的終端設備和網管中心連成成網絡，并與Internet互聯，為小區提供信息傳輸的通道同情外界溝通的橋梁，從而為住戶提供完備的牧業管理和綜合信息服務。

    首先，應建立住宅小區的區域網，把各個子系統連接起來，然后再將區域網與公共網絡聯通。小區綜合布線應充分考慮各子系統的需要，將數據通訊、對講、呼叫、報警、設備管理等信號的傳輸納入總線系統。小區內連接各個住戶的網絡傳輸介質包括電話布線、有線電視線（光纖電視網）、電源布線、計算機網絡布線，這些傳輸介質是小區的基本傳輸介質。其中計算機網絡是智能小區建設的重點，網絡應具有非常好的可擴充性和擴展性，可以為住戶提供國際互聯網接入、物業管理等服務。

    在我國，目前主要信息傳播是電訊網絡和有線電視電話網絡。接入電訊網絡的方式有：數字專線DDN、ADSL和ISDN等，可根據小區的規模和當地的電訊提供服務的實際選擇。有線電視網在住宅建設中也是必有可少的，有線電視網絡已基本實現了圖像、數據和語音的“三線合一”，通過有線電視綜合信息網的一根同軸電纜，就可以實現智能化住宅的所有功能。承受著技術的發展，將來不論是接IP電話、WEN終端還是數字電視，都只要插在有線電視插座上就可以實現，因此要充分利用有線電視網絡為小區提供智能系統的數據通信。

    物業管理系統

    利用網絡通訊系統實現小區物業管理的科學化和規范化，是智能化建設的重要內容。物業管理系統主要包括以下幾項內容：

   1)三表(水、電、氣)自動收費系統：《全國住宅小區智能化系統示范工程建設要點與技術導則》中要求智能化住宅必須設水、電、氣三表的遠程抄表與收費系統。電子水表、電子煤氣表、電子電表輸出的脈沖信息由計數器讀出，儲存于E—PROM中，再通過網絡傳輸到管理中心主機，管理中心計算脈沖數量讀出三表讀數，實現遠程自動抄表，同時和銀行聯網，定期通過銀行實現自動收費，還可以通過區域網向住戶提供網上應繳費用的查詢、拖欠費用的催繳等服務。

   2)停車場管理系統：一般由出入讀卡器、自動出票機、開門機、收費站、車輛感應器、滿位指示燈及管理主機等組成。小區車輛的出入停車場采用IC卡管理系統自動收費。在小區出人口設置攝像機對來往車輛進行自動監控，并把車輛的資料傳輸到管理主機，管理人員可以在辦公室瀏覽到各車庫的車輛進出情況及停車數量。車輛離開時，司機所持的IC卡必須和電腦資料一致，才能升桿放行，保證了汽車的安全停放。

   3)小區局域網服務系統：建設小區網站，住戶不需要上互聯網，就可以從網站獲取許多常用的信息服務，如內部電子信箱、小區公告通知、天氣預報等公共信息查詢、網上圖書館、網絡教育、網絡游戲、軟件下載、視頻點播等，數據在局域網內傳輸的速率比上Intemet快得多，而且費用低。

    4)小區綜合信息管理系統：對小區的樓宇分布、公共設施分布、小區居民情況提供查詢、管理，建立住戶信息庫，實現住戶檔案數據的計算機化管理，使居民的登記與查詢簡易而快速。

    5)小區主要設備監控系統：設備監控系統對小區的給排水、配電系統以及電梯等設備的工作狀況進行實時檢測和控制，實現公共設備的較優化管理，降低系統故障率。通過軟件控制設備，使設備運行于較經濟合理模式中。當設備發生故障時，管理中心發出聲光報警并由值班人員通知維修人員處理現場事故。

   6)電子巡更系統：在小區適當位置設置巡更站，規定保安人員巡更路線和巡更時間，當保安人員到達某巡更站時插入鑰匙并鈕動，主機就會得到保安人員當時的位置和時間信息。采用電子巡更管理技術，可以杜絕保安人員漏崗、失職等現象，是保證小區安全的重要措施。

   此外，小區物業管理系統還包括由設備報修、維護管理，社區管線、信息管理，來客訪問管理，小區公共機電設備集中監控，設備運行狀態信息管理及調控；小區電子公告、背景音樂等功能。

   住宅小區必將向智能化方向發展，這是大勢所趨，是建設小康社會的重要組成部份。智能化小區的建設必須堅持以人為本的原則，堅持先進適用的原則，要充分考慮技術上的可行性和穩定性，充分考慮住戶的實際需要和承受能力，不能盲目追求先進，只有本著實事求是的精神，才能找出一條適合我國國情的智能化住宅小區發展道路。